Распространенная ошибка при определении кадастровой стоимости

Светлана Пимошина
ведущий юрист в области земельного права
Федеральной юридической компании Легион
Светлана Пимошина

Кадастровая стоимость является важной составляющей при расчете налогов и арендных платежей. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или через суд. Зачастую, при проведении государственной кадастровой оценки, допускаются ошибки, и кадастровая стоимость рассчитывается неверно. По этой причине большинство собственников и арендаторов существенно переплачивают налоги. В этой статье разберем наиболее часто встречающуюся ошибку при определении кадастровой стоимости.


Основные ошибки при проведении кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится массовым методом по всем объектам недвижимости. Именно массовый метод является причиной возникновения ошибок при определении кадастровой стоимости, при применении которого индивидуальные характеристики часто выпадают из поля зрения оценщика.

Из самых распространенных ошибок можно выделить следующие:

  • методологические ошибки: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям, методическим указаниям о государственной кадастровой оценке
  • технические ошибки: описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости
  • искажение данных об объекте недвижимости: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости

О каждой из ошибок при проведении расчетов кадастровой стоимости мы расскажем в последующих материалах. Сейчас остановимся на одной из часто встречающихся – отнесение объекта к неправильной оценочной группе.

Рассмотрим на примерах, когда объект отнесен к неправильной оценочной группе:

Нежилое помещение в деловом центре, используемое под машино-место, при проведении государственной кадастровой оценки отнесли к оценочной группе «Объекты офисно-делового назначения». Но на самом деле, оно должно относиться к оценочной группе «Объекты, предназначенные для хранения индивидуального транспорта». В итоге, собственник в 2 раза переплачивает налог.

Или помещение, предназначенное для складского использования, ошибочно отнесено к группе «Объекты, предназначенные для размещения гостиниц» (подгруппа «Апартаменты элитного назначения»). Но по факту, ‒ это склад, а значит верная оценочная группа должна быть ‒ «Объекты производственного назначения», подгруппа «Складские объекты»). Такая ошибка возникла по причине того, что сам объект непосредственно находится в здании, которое предназначено для гостиничного сервиса. И в связи с ошибкой в оценочной группе, сумма налога по объекты была завышена в 2,5 раза.

В качестве еще одного показательного примера также можно рассмотреть земельный участок, предназначенный для реконструкции мусоросжигательного завода. В Росреестре участок отнесен к виду разрешенного использования «Для размещения объектов промышленности и транспорта». А отнесен объект к оценочной группе «Офисно-делового назначения». Но если посмотреть на само значение объекта, то можно заметить ошибку – мусоросжигательный завод никак не может относиться к офисно-деловому назначению. При правильном определении оценочной группы Кадастровая стоимость участка будет в 3 раза меньше, чем была установлена.

Оценочная группа является одним из важных ценообразующих факторов при расчете кадастровой стоимости. Из-за отсутствия у ГБУ полной информации об объекте, он может быть отнесен к не соответствующему виду назначения. Точное определение оценочной группы может в разы уменьшить стоимость объекта.


Возможно ли исправить ошибку, допущенную при проведении кадастровой оценки?

В настоящий момент исправление ошибок регулируются Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Также это регламентируется и изменениями в Федеральном законом от 31 июля 2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты».

Заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, рассматривают те бюджетные учреждения, которые ее и установили (Согласно п.1,2 ст.21 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В ст. 21 Закона №237-ФЗ установлено, что, если ошибка допущена в рамках проведения государственной кадастровой оценки, бюджетное учреждение обеспечивает внесение соответствующих изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В ходе рассмотрения обращения могут быть приняты:

  • решение о перерасчете кадастровой стоимости, в случае неверного отнесения объекта к оценочной группе
  • решение об отказе в перерасчете кадастровой стоимости, в случае неверного отнесения объекта к оценочной группе

В том случае, если ГБУ отказало в пересмотре кадастровой стоимости, необходимо обращаться в суд. Через судебную процедуру необходимо обосновать допущенную ошибку, а также обжаловать решение комиссии.


Судебная практика исправления ошибок в связи с неверным отнесением объекта к оценочной группе

Рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости, в связи с неверным отнесением к оценочной группе регламентируется, согласно п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Это подтверждает судебная практика*:

  • Постановления АС Северо-Западного округа от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961/2019
  • Решение Московского областного суда от 9 июня 2020 г. по делу № 3а-1040/2020
  • Решение Приморского районного суда г. Санкт-Петербург от 20 ноября 2019 г. по делу № 2а-10126/2019

*Истцы обратились в ГБУ за пересмотром кадастровой стоимости и ее снижением. При проверке выяснилось, что объект был ошибочно отнесен не к той оценочной группе, к которой должен относиться по факту. В досудебном порядке бюджетное учреждение снизило кадастровую стоимость. Но собственники посчитали, что при перерасчете допущены ещё ошибки и обратились в суд. При обжаловании решения, указании на недостоверность сведений и методологических ошибок, суд отказал заявителям.

Такая ошибка, как неправильное отнесение к оценочной группе, возникает довольно часто. На наш взгляд, это объясняется тем, что данных об объекте бывает недостаточно:

  • ГБУ не обладает полной информацией об объекте
  • содержатся ошибочные данные
  • методика массовой оценки не учитывает все детали объекта при проведение ГКО

Собственники и арендаторы в большинстве случаев могут самостоятельно отследить возникновение такой ошибки. Информацию о своем объекте можно посмотреть в Фонде данных о государственной кадастровой оценке на сайте Росреестра. Если указанные там сведения об оценочной группе расходятся с фактическими данными, указанными в документе на участок или объект ‒ это значит, что при проведении ГКО была допущена ошибка.

Хотелось бы подчеркнуть, что исправить допущенную ошибку можно при обращении в ГБУ, то есть пройти ее в досудебном порядке (в порядке ст.20 Закона № 237-ФЗ). Так есть больше шансов изменить кадастровую стоимость и существенно снизить ее в короткие сроки ‒ в течение 3-х месяцев. В судебном порядке такая процедура проходит сложнее. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной всегда проходит дольше ‒ до одного года.

Исправление ошибки – инструмент неоднозначный. Прибегая к нему, правообладатель должен быть уверен, что такое исправление приведет к уменьшению кадастровой стоимости, а не наоборот. Без квалифицированного оценщика в этом вопросе сложно обойтись.

Оставьте заявку и узнайте, на сколько можно снизить кадастровую стоимость вашего участка


Печать   E-mail