Для объектов недвижимости, в том числе и для земельных участков сельскохозяйственного назначения, устанавливается кадастровая стоимость. В теории она должна быть приближена к рыночной, но на практике это не всегда так.
Не являются редкостью случаи, когда в результате Всероссийской государственной кадастровой оценки (ВГКО), стоимость участка увеличивается в 3-5 раз по отношению к рыночной. Проблема в том, что вместе с этим растет налог на землю и стоимость аренды.
Рассмотрим определяющие параметры кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и законный способ ее снижения.
Как проводится государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных земельных участков?
Сельскохозяйственные угодья, также как и другие земельные участки, оцениваются массовым методом, который основан на статистическом анализе. Так стоимость одновременно назначается ряду участков, похожих по таким характеристикам:
- площадь участка
- вид разрешенного использования (ВРИ)
- территориальное расположение
- затраты, связанные с процедурой кадастровой оценки и т.д.
Например, площадь земельного участка составляет 2 285 270 м², а вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». Территориально участок расположен в южной части страны. Кадастровая стоимость участка равна 2 216 711,9 руб. Таким образом удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) равен 0,97 руб. Это значит, что всем участкам сельскохозяйственного производства, расположенным в той же местности, будет назначена стоимость из расчета 0,97 руб. за 1 м².
Юристам, специализирующимся на кадастровом праве, очевиден недостаток массового метода оценки. Он выражен в отсутствии точности и индивидуального подхода к конкретному объекту.
В результате упускаются из виду параметры существенно влияющие на стоимость участка:
- хозяйственные постройки на участке
- плодородность почвы, ее состав, качество и структура
- экономическая эффективность и продуктивность надела, при максимальном использовании всех его потенциальных возможностей за определенный промежуток времени.
Как бы то ни было, после массовой оценки специалист ГБУ передает данные в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, а в Росреестре появляется обновленная информация об объекте недвижимости, где значится новая кадастровая стоимость, исходя из которой исчисляется земельный налог и стоимость аренды*.
Хорошей новостью является то, что кадастровую стоимость можно оспорить и снизить, действуя согласно 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Земельного Кодекса РФ. А значит можно уменьшить сумму земельного налога и стоимость аренды.
* Владельцы участков могут запросить выписку из ЕГРН о новой кадастровой стоимости земли через Росреестр или МФЦ. Выписка пригодится владельцам земельных участков, в том числе, для процедуры оспаривания кадастровой стоимости.
Как оспорить и снизить кадастровую стоимость сельскохозяйственного участка?
Для фермеров процедура оспаривания кадастровой стоимости проходит как в досудебном порядке, то есть через Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и через суд, в случае неудовлетворительного решения комиссии.
Чтобы обрести уверенность в достижимом результате процедуры оспаривания кадастровой стоимости и избежать ошибок, обращайтесь только к юристам, специализирующимся на кадастровом праве.
Безопасность от рисков и ошибок при процедуре оспаривания кадастровой стоимости обеспечиваем мы - Федеральная юридическая компания Легион:
- еще до заключения договора бесплатно оценим перспективность и выгоду от снижения
- после заключения договора делом займутся квалифицированные юристы, с успешным опытом снижения кадастровой стоимости до 16 раз
- оценку земельного участка проведут независимые оценщики
- работа по снижению кадастровой стоимости во всех инстанциях пройдет «под ключ»
- сбережем ваше время, нервы, деньги
- пропишем гарантии успешного снижения кадастровой стоимости в договоре
После оспаривания и снижения кадастровой стоимости земли вы сможете компенсировать переплату за прошлые периоды и сэкономите на будущих налогах и аренде. А сумма выгоды зависит от времени начала процедуры оспаривания.
Оптимальное время для оспаривания кадастровой стоимости сельскохозяйственных земельных участков
Наибольшую выгоду можно получить, если начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости сразу после обновления результатов ВГКО в Росреестре.
Однако, начать никогда не поздно, выгода от снижения кадастровой стоимости есть и в остальное время, т.к. переплату за период попадающий между двумя ВГКО можно вернуть.
Например, если оспорить и снизить кадастровую стоимость в 2021 году, откроется возможность:
- вернуть сумму аренды, переплаченной в текущем году
- вернуть перерасчет земельного налога за три предыдущих года
- уже в следующем году получить экономию на оплате аренды и налога от 50% и выше
- выкупить участок по более низкой цене.
Полученный, в результате снижения кадастровой стоимости, уровень экономии сохранится до 2022 года включительно. В 2023 году вступит в силу стоимость, назначенная в результате ВГКО 2022 года. Если обратиться к нам сейчас, мы снизим кадастровую стоимость за текущий и прошлые периоды. А к 2023 году у вас уже будет позитивный опыт снижения и надежный исполнитель.
