Новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Риски, сложности, практика

Вячеслав Пащенко
Генеральный директор
Юридической компании Легион
Вячеслав Пащенко

С 1 января 2023 года вступит в силу новый порядок определения кадастровой стоимости в размере рыночной. Такой способ упрощает процедуру, необходимую для уменьшения налоговой базы по имущественным налогам в случае, если кадастровая стоимость в несколько раз выше рыночной. Часть регионов уже досрочно перешли на такой порядок, но мало кто понимает, как он будет работать. Предлагаю рассмотреть нюансы нового порядка, особенности и практику.


Как будет действовать новый порядок?

До появления нового порядка завышенная кадастровая стоимость оспаривалась и снижалась до уровня рыночной согласно ст. 22 Закона №237-ФЗ. Если регион перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости в размере рыночной, то заявление рассматривает бюджетное учреждение, а не комиссия при Росреестре. И в этом случае применяется ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. Оспорить можно только то решение, которое бюджетное учреждение приняло по заявлению об установлении рыночной стоимости.


Сравнение предыдущего порядка и нового:
Этап процедуры Закон №135-ФЗ Закон №237-ФЗ ст. 22 Закон №237-ФЗ ст. 22.1
Отчет об оценке На ретроспективную дату (на дату оценки оспариваемой стоимости) На ретроспективную дату (на дату оценки оспариваемой стоимости) На текущую дату
Досудебный порядок Обязательный досудебный порядок (комиссия) Досудебный порядок не обязателен (на выбор заявителя: комиссия или суд) Обязательный досудебный порядок (ГБУ)
Комиссия При Управлении Росреестра При уполномоченном органе субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта РФ ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку
Рассмотрение заявления комиссией С назначением даты заседания С назначением даты заседания В течение 30 дней, по результатам выносится решение
Возможное количество обращений в комиссию после устранения замечаний Не ограничено Не ограничено В пределах срока действия отчета (6 месяцев с даты оценки), затем нужно заказывать новый отчет об оценке на текущую дату
Возможность участия заявителя при рассмотрении заявления Возможно (с учетом требований эпидобстановки) Возможно (с учетом требований эпидобстановки) Не возможно. Решение принимается без участия заинтересованных лиц
Суд Требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной Требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной Требование о признании решения комиссии незаконным. Можно заявить второе требование - об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной
Экспертиза Вопрос об определении рыночной стоимости объекта, возможен второй вопрос: соответствует ли отчет требованиям законодательства Вопрос об определении рыночной стоимости объекта, возможен второй вопрос: соответствует ли отчет требованиям законодательства Соответствует ли отчет требованиям законодательства? Дальше практика по регионам отличается: одни получив отрицательный результат экспертизы отказывают в удовлетворении иска, другие перед экспертом ставят второй вопрос об установлении рыночной стоимости объекта
Последствия отказа в удовлетворении иска Повторное обращение с иском в суд до вступления в действие результатов очередной ГКО невозможно Повторное обращение с иском в суд до вступления в действие результатов очередной ГКО невозможно Отказ в удовлетворении иска относится к конкретному решению комиссии, следовательно, получив отказ в удовлетворении иска в суде можно снова готовить отчет на текущую дату с учетом недостатков, выявленных судебным экспертом, повторно идти в комиссию и при неудовлетворительном результате обжаловать отрицательное решение комиссии в суде.

Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной следует обязательно обращаться в бюджетное учреждение и только потом, если необходимо, в суд. Иначе административный иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не примут.

Если регион не перешел на новый порядок, то, как и прежде:

  • при оспаривании оценки, которую провели до 1 января 2017 года, действует Закон об оценочной деятельности (№135-ФЗ)
  • для более поздних оценок (до перехода региона на новый порядок оспаривания) применяют ст. 22 Закона о государственной кадастровой оценке (№237-ФЗ)

Проблемы нового порядка установления кадастровой стоимости в размере рыночной

Те регионы, которые досрочно перешли на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной уже столкнулись с некоторыми проблемами. Среди них выделяются две:

  • судебная экспертиза
  • субъективность подходов, используемых в оценке отчета

Как решить такие возникающие проблемы? Разберемся с каждой по порядку. Итак, в судебной практике сформированы достаточно четкие правила оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке. Так, при рассмотрении этой категории дела суды назначают оценочную экспертизу. Цель судебной экспертизы - установление факта наличия либо отсутствия нарушений в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и определение действительной рыночной стоимости при их обнаружении. Однако не все суды задаются вторым вопросом, если в отчете имеются нарушения.

Такая практика создает некое противоречие между рыночной стоимостью, установленной отчетом заинтересованного лица, и рыночной стоимостью, установленной судебным экспертным заключением. В этой ситуации отчет заинтересованного лица, представляемый в суд, теряет свою значимость, поскольку в любом случае судом будет назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой будет вынесено решение.

Результатом проведения экспертизы по делу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости почти в 100% случаев является признание изначального отчета не соответствующим требованиям законодательства.

Для заявителей необходимость назначения судебной экспертизы, несомненно, означает увеличение денежных затрат на проведение процедуры оспаривания кадастровой стоимости. В ХМАО, например, эксперту задают только один вопрос, и если эксперт найдет, по его мнению, ошибки в отчете, то иск будет не удовлетворен.

Для того, чтобы решить такую проблему, нужно обращаться в досудебном порядке в ГБУ несколько раз, чтобы было обоснование для суда, что обращались туда несколько раз, а ГБУ каждый раз находит «ошибки». Таким образом можно, скорее всего, избежать экспертизы.

Что касается субъективности в оценке отчета, то в этом случае ситуация выглядит так:

У двух оценщиков может быть 3 разных точки зрения на один вопрос оценки. Отсутствие четких граней дает возможность интерпретировать требования ФСО по-разному, подводя под нарушение те действия оценщика, которые по своей природе таковыми не являются.

В результате даже при проведении 2-х судебных экспертиз по одному объекту в суде можно наблюдать совершенно разные итоговые выводы, к которым приходят эксперты.

Решение: тесная взаимосвязь с оценщиком в процессе работы, неоднократное обращение в ГБУ, получение нескольких отказов после устранения замечаний, таким образом - более тщательный сбор доказательственной базы и более аргументированное и мотивированное изложение обоснований иска, чем раньше.


Судебная практика

В нескольких регионах, кто досрочно перешел на новый порядок установления КС в размере рыночной, имеется небольшая судебная практика. По этим решениям суда можно определить, как складывается ситуация и как предотвратить возникновение ошибок.

Рассмотрим на примере Ульяновскую область. В данном регионе на момент 2021 года отсутствует положительная судебная практика в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по новому порядку. Владельцы, которые не согласны с установленной КС своего участка или объекта, обращались сначала в ГБУ, которая определила им эту стоимость. В положительном решении было отказано. Тогда владельцы подали иск в суд о признании незаконным решения ГБУ. На что тоже получили отказ.

Номер дела: 3а-83/2021, 3а-77/2021, 3а-76/2021, 3а-78/2021. В каждом случае в удовлетворении иска отказано. Были заявлены требования, проведена экспертиза отчета. Отказано по всем требованиям, 4-й апелляционный суд подтверждает позицию суда.

В Тамбовской же области такая практика по новому порядку представлена более лучше, чем в Ульяновской. Там иск об обжаловании решения ГБУ суд удовлетворяет частично.

Например по делу № 3а-152/2021 в ходе решения суда были заданы вопросы эксперту, после этого в отчете были выявлены нарушения. Суд принял решение установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Самая успешная практика наблюдается в ХМАО. Там из всех заявленных дел по новому порядку в большинстве случаев суд иск удовлетворяет. К примеру, по делам № 3а-376/2021 и № 3а-386/2021 суд признал незаконным решения ГБУ, которое отказало собственникам в установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной. В ходе чего было принято решение установить владельцам КС в размере рыночной.

В настоящее время практика в ХМАО изменилась, по всем делам назначается экспертиза и эксперту ставится один вопрос: «Соответствует ли отчет требованиям законодательства?»

Что касается Новосибирской области, то в данном регионе судебная практика не сформирована. В суд подано 3 заявления, из них 2 возвращены заявителям, одно в процессе рассмотрения.


Как предотвратить возникающие сложности по новому порядку установления кадастровой стоимости?

Говоря о предотвращении ошибок и сложностей, которые возникают, можно полагать, что введение нового порядка изменения кадастровой стоимости было направлено законодателем на упрощение процедуры изменения кадастровой стоимости и, как следствие, разгрузку судов.

В настоящее время в большинстве регионов РФ, досрочно перешедших на новый порядок, действительно складывается тенденция к многократному обращению в ГБУ. В ряде регионов, таких, как Пермский край, Нижегородская область этот метод дает свои «плоды». Нами были получены положительные решения ГБУ после 2-3 обращений с исправленными отчетами. Однако, не везде можно рассчитывать на положительный исход таких действий.

Например, в ХМАО устранение замечаний затруднено тем, что не всегда они носят конкретный характер. Причем анализ положительных решений ГБУ ХМАО, размещенных на сайте Росреестра, позволяет сделать вывод, что при рассмотрении заявлений действуют «двойные стандарты»: недостатки отраженные в решениях об отказе в отношении одних отчетов не являются препятствием для вынесения положительных решений по другим. В Новосибирской области наблюдается такая же картина.

Остались вопросы? Мы поможем на них ответить


Печать   E-mail