Для того, чтобы правильно осуществить эту постановку помещения на кадастровый учет необходимо верно произвести изолированность и обособленность помещения. Что это такое и как верно сделать перепланировку помещений, рассказываем в статье.
Отличия изолированности от обособленности
Изолированность и обособленность - это главные компоненты при постановке помещения на кадастровый учет. Необходимо соблюдать эти два момента при составлении технического плана. Не смотря на то, что изолированность и обособленность идут параллельно друг с другом, они имеют ряд отличий:
- у обособленного жилого/нежилого помещения имеются ограничения только строительными конструкциями, хотя ст. 16 ЖК РФ (Жилищного кодекса Российской Федерации) предусматривает, что у квартиры, как обособленного помещения должен иметься отдельный выход к общему имуществу здания (лестницы, коридоры) или на улицу
- при изолированности всегда имеется отдельный выход, который обеспечивает доступ только к одному помещению. Например, отдельная комната, которая имеет доступ к местам общего пользования квартирой или только к одному жилому помещению.
Также нужно обратить внимание, что изолированность и обособленность могут определяться в отношении одного и того же помещения. Изолированное помещение, например, может входить в состав обособленного объекта, когда две или более изолированных комнат входят в одну квартиру.
Если в квартире имеется помещение с двумя или более входами и выходами, то оно не может считаться изолированным, к таким относятся проходные комнаты в квартирах. Исключением являются случаи, когда все, кроме одного выхода, будут обеспечивать доступ к вспомогательным помещениям, которые предназначены для обеспечения эксплуатации.
Условия для постановки на кадастровый учет
Одним из условий при постановке на кадастровый учет и регистрации права помещения является его изолированность и обособленность от других помещений в здании (Закон №218 -ФЗ от 13.07.2015, п.34, ч.1, ст.26). Исключение сделано только для временных частей зданий и помещений. Чтобы поставить объект на кадастровый учет, нужно выделить помещение в здании и оформить на него технический план.
- изолированность - это возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений (Приказ МЭР №953 от 18.12.2015, п.2, Приложения 2)
- обособленность - это ограничение пространства строительными конструкциями, то есть наличие стен вокруг помещения (№384-ФЗ от 30.12.2009, п.14, ч.2, ст.2)
Условия изолированности и обособленности должно выполняться для всех помещений, за исключением машино-мест, при любом кадастровом действии: постановке на учет, изменении, разделе или объединении.
Какие проблемы существуют при изолированности помещений?
Если с обособленностью все понятно, то с изолированностью существует множество нюансов. Проблема с изолированностью, для заказчиков кадастровых работ обычно возникает при изменении помещения. Заказчику необходимо внести фактически выполненную перепланировку в ЕГРН.
Например, при проверке документов выясняется, что помещение ранее учтенное (уже внесено в ЕГРН), в своем составе имеет комнаты, физически расположенные на разных этажах здания. В таком случае кадастровому инженеру придется сначала разделить это помещение, соблюдая принципы изолированности и обособленности. Затем вносить уже сведения о перепланировке вновь образованных помещений. В итоге у заказчика в собственности будет не одно помещение, а несколько.
За регистрационные действия придется заплатить госпошлину на каждое вновь образованное помещение. Поэтому, очень важно при покупке помещения проверить его состав, изолированность и обособленность. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который сможет в этом помочь.
Существует еще один момент, который требует особого внимания. Для соблюдения принципа изолированности помещения, изложенном в письме Росреестра от 16.12.2013 №14-исх/11636-ГЕ/13, необходимо отобразить стены и перегородки на плане этажа либо плане здания или сооружения технического плана помещения.
Если доступ к помещению, планируемому к отчуждению, будет осуществляться посредством второго помещения на этаже, остающегося в собственности, то это является нарушением условия изолированности помещения.
К таким случаям относится общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, имущество общего пользования в коммунальной квартире: коридоры, кухня, сан.узлы и т.п., предусмотренное ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях квартира или комната в коммунальной квартире являются обособленными и изолированными помещениями, при этом доступ в них осуществляется через иные помещения, отнесенные к имуществу общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме или коммунальной квартире, соответственно.
Таким образом, в целях раздела нежилого помещения, в Росреестр должны быть представлены технические планы всех образуемых помещений, в том числе помещений, предназначенных для общего пользования и относящихся к общему имуществу собственников помещений в таком здании или квартире.
Изолированность и обособленность в местах общего пользования
На места общего пользования (МОПы) невозможно подготовить технический план, их нельзя выделить в отдельное помещение, иначе нарушаются принципы изолированности и обособленности. МОПы можно поставить на учет только вместе с основным помещением. Если права на помещения в здании принадлежат разным лицам, то необходимо установление сервитута (право на ограниченное пользование чужим земельным участком/зданием).
К МОПам относятся следующие объекты: лестничные площадки, чердаки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, места для курения, крыши и др. Понятие МОП применительно только к многоквартирному зданию, так как только в этом случае существует отношение собственности к входящем в него объектам.
Как сделать перепланировку помещений, чтобы были соблюдены изолированность и обособленность?
Услугу по перепланировке помещений с соблюдением изолированности и обособленности оказывают кадастровые инженеры. Для того, чтобы учесть все принципы во время этой процедуры и добиться качественного выполнения работы - обратитесь к специалистам ЮК Легион. Юристы с квалификацией в кадастровом праве проконсультирую по вопросам изолированности и обособленности помещений.
После заключения договора, будет проведен ряд работ по оформлению перепланировки помещения:
- подготовка проекта перепланировки
- подготовка технического заключения о состоянии конструкций здания
- подготовка технического плана
- направление заключения о перепланировки в Росреестр
